【12366答复大全】土地价款抵减销售额而减少的销项税，土增清算时调增清算收入还是调减可扣除的成本

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广州税务

【广州税务】关于土地增值税中地价款如何扣除留言时间：2020-06-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=362a25d8a2c746d6b31c731d0cb2a66a

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穂地税函〔2016〕188号文：地价款计算抵扣的增值税销项税额抵减额，增加土地增值税销售收入，同时，允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

问题2个如下：

1、安徽省土地增值税清算办法中，如果销售收入按销售发票不含税金额确认，那么土地价款扣减销售额而减少的销项税金,是否调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

2、安徽省土地增值税清算，是否与广州一致，即土地价款扣减销售额而减少的销项税金，增加土地增值税清算的销售收入，同时，此抵减的销项税金不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

1.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

2.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入。

山东税务

【山东税务】房地产开发企业土地价款抵减销售额及销项税额 留言时间：2019-09-26

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=11acceb1302f4d53b60ab14237e08212

税人并享受小规模企业的税收优惠政策，例如六税两费中土地出让金缴纳的耕地占用税以及印花税（这部分优惠数额都很大），假定企业缴纳土地出让金办理产权登记并享受税收优惠以后再申请认定一般纳税人，其他进项诸如前期开发费用仍然不耽误认定抵扣进项税，那么问题出来了，待实现销售以后，缴纳的土地出让金还可以按规定从销售额中抵减吗？相对应的土地出让金进项税额还可以做销项税额抵减吗？   

山东省税务局

您好！您提交的问题已收悉。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号）

 第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

请详细说明您的情况及业务，为了方便与您的沟通，能够及时解答您的问题，缩短网络流转时间，建议可以拨打12366纳税服务进行咨询。

河南税务

【河南税务】土地价款抵减销项税额留言时间：2021-07-22

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=bae233b40d094566b429a61130b6405a

您好，请问国税总局2016年18号第四条“房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”中的土地价款包括企业获取土地时向政府缴纳的土地补偿款、青苗附属物补偿款、社保基金、开垦费、市政建设配套费和挂牌服务费吗？

河南省税务局   

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

二、根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

因此，可以扣除的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

【河南税务】房地产公司扣除土地价款的问题留言时间：2021-05-21

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=9a5df703bedb4a1ca844b8243a51ba6c

我们是房地产企业，在计算增值税时，按照文件规定扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。我公司在招拍挂时，政府以奖励的形式给我们支付100万，但没有政府文件规定用途，也不符合不征税条件且也没有明确表明该款项为土地返还款。那么，我们扣除的土地价款应该以招拍挂价格还是以扣除100万后的价格计算？

河南省税务局   

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。第七条一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。……

二、根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条本通知自2018年5月1日起执行。

三、根据《财政部国家税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，第一条增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……第九条本公告自2019年4月1日起执行。

四、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定，一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策……10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

五、根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，第七条《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。第八条房地产开发企业(包括多个房地产开发企业组成的联合体)受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。(一)房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；(二)政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；(三)项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

因此，根据上述文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。建议您参考上述文件规定并结合您企业实际情况进行扣除。具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

【河南税务】房地产自行开发项目土地价款抵减收入留言时间：2020-09-28

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=1c1343ea3a4f4d6999f7e58f7afea2b3

财税[2016]140号第七条、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

国家税务总局公告2016年第18号第五条，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

请问：从收入中抵减的土地价款以哪个文件为准？契税和配套费能否从收入中抵减？

河南省税务局

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件2：……一、……(三)销售额……10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。……11.试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：……（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。……

二、根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

三、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。……第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。……第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款……支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

因此,1.根据上述文件规定及您的描述，关于支付的土地价款有关解释，财税〔2016〕36号是基本规定，财税〔2016〕140号和公告2016年第18号是根据财税〔2016〕36号做出的具体规定，三个文件都适用。2.按照文件规定，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。“向政府部门支付的土地价款”包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。结合上述文件规定,向政府部门支付的土地价款并不包括企业缴纳的契税和市政配套设施费,不可以在计算销售额时扣除。具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。

江西税务

【江西税务】土地价款抵减销项税额留言时间：2021-07-15

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=531bc866cc0f42c4b42df9ab6db32d91

请问：土地价款抵减的销项税应调增土地增值税的清算收入，还是应冲减土地成本？

国家税务总局江西省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人您好！您的提问已收悉，现答复如下：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）：“第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）：“第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

……

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”

三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：“四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。”

上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系江西12366或主管税务机关。

湖北税务

【湖北税务】土地价款抵减销项税额留言时间：2021-07-15

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=796d607cd6ff4ba5a8208563759125df

地价款抵减的销项税应调增土地增值税的清算收入，还是应冲减土地成本？

湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）文件第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）文件第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

综上所述，请您直接联系当地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵单位实际经营情况实事求是来认定。湖北省电子税务局（https://etax.hubei.chinatax.gov.cn）——公众服务——办税地图——当地主管税务机关办税服务厅联系电话。

安徽税务

【安徽税务】请问支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？留言时间：2021-06-15

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=6a40b21125c44f51a1e0fefc1b61d6fa

我司是一家房地产开发企业，一般纳税人，开发项目为一次购地、分期开发的情况（具体为一个土地出让合同，一个建设用地规划许可证，每期有对应的土地证），请问支付的土地价款如何在每期销售时的增值税中扣除？

是先按照土地证的土地面积将总的土地价款分摊到每期上，再用每期可供销售建筑面积算出该期的单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？还是将土地出让合同的总价在总的可售建筑面分摊计算出单位土地成本，以此为基础计算当期销售时增值税允许扣除的土地价款？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1.根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”

2.（1）根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

（2）根据财政部税务总局海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

【安徽税务】因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。留言时间：2021-03-18

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e41ea478a26d4a30920e513e41591cf1

你好；1.上次回复的原话“因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。”引号内的话是什么意思？

是不是因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，这部分不能确认土地成本，需要在土地成本中将这部分减少的销项税额扣除？

2.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额需要计入土地增值税的收入中，能不能也需要计入企业所得税收入中？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1.根据国家税务总局公告2016年第18号第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

您可结合上述文件参照答复进行理解。

2.根据《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）规定：“二、账务处理(三)差额征税的账务处理。

1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目)，贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。”

【安徽税务】土地价款抵减销项税留言时间：2021-03-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=295d81e99a9d4712a13b6df3299af48e1.土地价款抵减的销项税是否要调增土地增值税的清算收入。

2.在计算土地增值税时，土地价款抵减的销项税是否需要在支付的土地出让金中予以扣除。

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入；因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

【安徽税务】抵减增值税销项税的土地价款对应的增值税，是否要调增土地增值税的清算收入。留言时间：2021-03-10

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=1ae9440dd9b848da9a16f83cfa3b2449

1.抵减增值税销项税的土地价款对应的增值税，是否要调增地增值税的清算收入。

2.这里的土地价款包括出让金，拆迁安置款，土地的前期开发和土地出让收益。我想问的是：土地的前期开发和土地出让收益的具体内容。

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1.根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。”

因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入。

2.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

【安徽税务】关于土地增值税中地价款如何扣除 留言时间：2020-06-11

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=362a25d8a2c746d6b31c731d0cb2a66a

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知穂地税函〔2016〕188号 文：地价款计算抵扣的增值税销项税额抵减额，增加土地增值税销售收入，同时，允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

问题2个如下：

1、安徽省土地增值税清算办法中，如果销售收入按销售发票不含税金额确认，那么土地价款扣减销售额而减少的销项税金,是否调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

2、安徽省土地增值税清算，是否与广州一致，即土地价款扣减销售额而减少的销项税金，增加土地增值税清算的销售收入，同时，此抵减的销项税金不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本？

盼复为感！

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局公告2016年第70号规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。。”

1.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，无需确认土地成本。

2.因土地价款扣减销售额而减少的销项税额，按照上述文件的规定，应计入土地增值税应税收入。

【安徽税务】地价款抵减增值税销项税额 留言时间：2020-06-08

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=7b81e97ce9e141e7aa415debeeec0fb9

房地产开发企业开发新项目，地价款抵减增值税销项税额，请问：地价款抵减销项税额，是必须要抵扣，还是说可以抵扣也可以不抵扣？

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）”

【安徽税务】土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算中是增加收入还是减少成本呢？留言时间：2019-07-23

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=f22e7c2dba4e4e5186109535280f01a9

我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，请问目前安徽省对土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算中是如何处理的，是增加清算收入还是减少清算开发成本？

安徽税务12366纳税服务热线：

尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四川税务

【四川税务】土地价款抵减销项税额的土地增值税处理留言时间：2020-12-09

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=7480457865db4bb3b52687683e028dd1

我司为房地产开发企业，有一位于成都市的正在进行土增清算的2016年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，增值税申报依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的土地价款抵减增值税销项税额。

但在土地增值税清算中，鉴于目前没有明文规定，针对土地价款抵减销项税额的增值税处理，土地增值税清算中的土地成本，销售收入是否应该做对应的调整，如有调整，总局是否有合理依据？

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“

第六条计算增值额的扣除项目：

（四）与转让房地产有关的税金；

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的增值税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【四川税务】土地增值税清算收入或扣除项目土地价款的确定留言时间：2020-09-24

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=ab6ca925a7cd46938c78ef9675463f99

我公司是房地产公司，计算增值税时，土地价款抵减销售额计算销项税额，那么在计算土地增值税时，土地增值税收入用不用考虑土地价款抵税金额调增，或者说扣除项目里的土地价款要减除抵税的金额？

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

中华人民共和国土地增值税暂行条例

国务院令第138号

第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

财法字〔1995〕6号

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

国税发〔2006〕187号

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

【四川税务】土地增值税清算时，允许抵扣的土地价款减少的销项税金如果处理 留言时间：2019-08-20

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=0989d1e0df5044789e8a0e8591f9e4c8

1、房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？

2、土地增值税清算时，有产权的地下车位可扣除的成本是和地上住宅以相同的单方成本乘以建筑面积来扣除？还是只以单位建安成本乘以建筑面积来扣除？

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

请参考国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

国税函〔2010〕220号第一条规定：关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（根据您所描述的问题建议携带资料到主管税务机关咨询）

福建税务

【福建税务】当期允许扣除的土地价款计算公式的咨询 留言时间：2020-07-13

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=265e352003d94d14a6edeb5fd5dd09ae

我司是一家房地产开发企业，适用一般计税方法，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第(三)项第10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

请问，计算当期销售房地产项目建筑面积时是按照整套房的面积计算，还是需要按照收款比例折算目前已销售的面积呢？以一套100平方米的商品房为例，“当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积”是一套商品房的面积100平方米，还是确认纳税义务的销售收入的首付款（总价款的40%）折算建筑面积40平方米？

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。如您确实提前开具发票确认了预收款的增值税纳税义务，您应按照已确认纳税义务销售额对应的建筑面积为“当期销售房地产项目建筑面积”。

浙江税务

【浙江税务】分期支付地价款的利息 留言时间：2020-03-12

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=56c961606235408a858e0d483509cf1f我公司是房企，通过招拍挂的方式取得一块土地，土地受让合同约定分三期支付地价，且按人民银行的利率支付利息，最后分期支付的利息也取得省级财政票据。请问我公司分期支付土地价款的利息是否要缴契税和印花税？如果要缴，那分期支付的利息是否可以作为“向政府部门支付的土地价款”在计算增值税的时候扣除？

浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：“契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;”

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”

印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第二条规定：“下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。”

根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》（财政部文件（88）财税字第255号）第三条规定：“条例第二条所说的建设工程承包合同，是指建设工程勘察设计合同和建筑安装工程承包合同。建设工程承包合同包括总包合同、分包合同和转包合同。”

第四条规定：“条例第二条所说的合同，是指根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》和其他有关合同法规订立的合同。具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。”

第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”

第六条规定：“条例第二条所说的营业账簿，是指单位或者个人记载生产、经营活动的财务会计核算账簿。”

第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“

第二十六条规定：“纳税人对凭证不能确定是否应当纳税的，应及时携带凭证，到当地税务机关鉴别。

纳税人同税务机关对凭证的性质发生争议的，应检附该凭证报请上一级税务机关核定。”

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）《印花税税目税率表》规定：“银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。”

增值税：根据《关于明确金融 房地产开发   教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

......

十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”  

【浙江税务】土地增值税清算土地价款抵扣问题 留言时间：2019-08-21

https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=94ddb66975de4544951c3650e3b94339

问：营改增后的增值税环境下，房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？

浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税   个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。”