湘潭县某房地产企业预售收入未及时预缴申报增值税案件

发布日期：2018年03月14日

【案情简介】

自2016年5月1日起，营业税改征增值税试点在全国范围全面推开，房地产业等四大行业纳入试点范围。为准确掌握营改增政策实施一年来的执行情况，湘潭县国税局从2017年6月开始开展了房地产业营改增税收政策执行情况的专项检查，其中将楼盘开发项目多，规模较大的湘潭市某房地产开发有限公司交由湘潭县国税局稽查局实施税务检查。

【调查与处理】

根据湘潭县国税局风险管理办公室下发的《稽查任务交办单》，湘潭县国税局稽查局制作了《税务稽查任务通知书》，指派三名稽查员从2017年6月15日起对该房地产开发有限公司2016年5月1日至2017年4月30日纳税申报情况进行了税务检查。该房地产开发有限公司注册成立于2012年11月，经济类型为私营有限责任公司，增值税一般纳税人。税务检查人员在向该单位出示税务检查证件，送达《税务检查通知书》后，对该单位2016年5月至2017年4月有关的账簿、凭证、销售合同、纳税申报表和其他涉税资料进行了详细地检查和记录，对该单位法人代表及财务部门负责人进行了询问。在检查过程中该单位积极主动向稽查局反映情况、进行自查。该单位自查2017年3月期间在“其他应付款”科目下核算销售住房取得银行按揭的预收款31727000元（含税），2017年4月期间在“其他应付款”科目下核算销售住房取得银行按揭的预收款84584000元（含税），未及时确认预售收入，未及时预缴申报缴纳增值税。稽查人员对该单位提交的自查报告、《建筑工程施工许可证》“其他应付款”明细账、相关购房合同以及纳税申报资料进行了认真的核对。依据《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期认定所开发的楼盘项目为房地产老项目，对以上违法事实予以确认并依法调查取证。

由于该案为县局交办案件，税务稽查实施环节结束后，该案由稽查局提请湘潭县国税局重大案件审理委员会进行审理。湘潭县国税局重大案件审理委员会经书面审理后认定该单位违法事实成立，决定对2017年3月应补缴的增值税906485.71元和2017年4月应补缴的增值税2416685.71元予以全额追缴，并根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对查补税款从滞纳税款之日起按日加收万分之五的滞纳金；鉴于该单位主动向税务机关进行自查，所存在的违法行为系企业负责人和财务人员对税收政策法规了解不全面，所有楼盘取得的预售收入全部在账簿上核算和记载，且违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条的规定决定不予行政处罚。

【法律分析】

从该案来看，纳税人在取得银行或住房公积金按揭款时商品房买卖合同虽已签订，但消费者尚未取得房屋产权，纳税人也未向消费者开具发票，属于预收款项性质的收入。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 “增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”的规定，增值税纳税义务尚未发生。但根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016第18号公告）第八条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。”以及第九条“一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。”、第十条“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”、第十一条“应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款/（1+适用税率或征收率）*3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。” 以及第十二条“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。”的规定，应在取得预收款的次月纳税申报期及时向主管国税机关报送预缴申报表并预缴增值税税款。

【典型意义】

房地产业纳税人以银行或住房公积金按揭方式取得房产收入是该行业主要的经营特点。营业税改征增值税试点改革虽实施了一年多，但部分纳税人对营改增政策还不是很了解，按照营改增之前的做法认为只要没开具发票就无需向税务机关申报纳税，导致预售收入不及时预缴税款入库。随着新一轮三、四线城市房地产业的升温，税务机关在对房地产业纳税人进行税收管理中更要注意防范取得预售收入不及时预缴申报增值税的执法风险。